1. 長沙出策拆解商務公寓困局 加快盤活存量用地

        來源:中房網 2022-04-22 14:27中投網 A-A+

          危情之下,長沙商務公寓去庫存又有新動作。

          4月21日,長沙市住建局、市發改委、市資規局、市財政局、市金融辦聯合印發《關于落實〈關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見〉的通知》(以下簡稱“通知”),按照“控總量、去存量、優增量”工作思路,多措并舉,重點化解商務公寓、商務寫字樓等類別房屋不合理庫存,確保非住宅商品房市場有序運行。

          在適當降低非住宅商品房交易成本方面,對購買一手非住宅商品房的業主,按契稅計稅依據的1%給予補貼;新購買非住宅商品房且持有1年(含)以上對外轉讓的,對購買方按契稅計稅依據的4%給予補貼。

          為了降低使用成本,長沙市規定,對居住在公寓的居民住戶,符合“一表一戶”安裝條件和建設標準的,在水、電、氣抄表到戶后,憑房屋所有權證或不動產登記證書,可申請執行城鎮居民用水用電用氣價格標準。

          在把控用地總量方面,長沙市采取了兩大辦法。一是將按照“當年非住宅商品房用地供應計劃轉化建筑面積總量不超過上兩個年度平均銷售總量”的原則,結合年度國有建設用地儲備和供應計劃科學確定非住宅商品房用地的規模。

          二是強化用地出讓管理。對擬出讓掛牌的非住宅商品房用地,該市將精準確定每批次用地掛牌數量、類別及分布,科學設置出讓宗地規劃條件及商住比,對非住宅商品房項目實行相對集中布置。

          長沙商務公寓庫存問題積壓已久。去年9月,記者在采訪某大型房企湖南區域營銷負責人時,他表示:“長沙商務公寓即便打5折出售也不要購買;長沙商住比過高,接下來還有新增供應,且商住比暫時還看不到改善跡象”。

          一位當地人士說,長沙商務公寓市場當下的狀況,與2018年、2019年市民因為住宅限購搶購投資商務公寓的場景大相徑庭,沒有人會想到現在長沙商務公寓價格下跌,開發商在為商務公寓去庫存絞盡腦汁。

          該人士分析稱,此前數年,長沙市場住宅單價和公寓價格倒掛,商務公寓單價售價幾乎和住宅同價,甚至高于住宅單價。由于住宅單價利潤不高,城市熱衷于推出商業占比較高的用地項目,以利開發商靠不限價的商務公寓市場溢價,獲得更多盈利空間。但現在“人算不如天算”。

          為了加快盤活存量用地,此次長沙市允許“商改住”。在未被認定為企業自身原因造成閑置土地的前提下,對符合長沙市“商改住”規劃修改實施細則的已出讓尚未動工建設的非住宅商品房用地,允許按規定轉型用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

          為確保非住宅商品房去庫存落到實處,長沙市將建立非住宅商品房去庫存工作機制,摸清庫存底數,實行清單化管理。對全市非住宅商品房項目進行統計造冊,提出合理處置方案,強化工作督辦。

          去年10月底,對于非住宅商品房去庫存,湖南省住建廳等六部門出臺了10條政策措施,長沙市房地產業界對其落地實施細則期待已久。

          今年以來,長沙市商務公寓供銷量價齊跌,即使降價也難以拉動成交。在庫存量高位微降、去化速度并未有效提升的情況下,商務公寓的去化周期持續攀升。

          根據湖南中原研究院數據顯示,截至3月底,長沙內五區商務公寓存量9.43萬套,存量面積468.64萬平方米,去化周期達42.1個月,攀升至歷史新高。

          長沙寫字樓庫存問題更突出,一季度長沙市內五區更是新增供應為零,成交低位徘徊。截至3月底,長沙市內五區寫字樓存量為374.57萬平方米,去化周期迅速攀升至556個月。

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