1. 區域去化兩極分化嚴重 蘇州10日內兩次松綁樓市

        來源:每日經濟新聞 2022-04-22 09:26中投網 A-A+

          “蘇州樓市目前兩極分化比較嚴重,核心區域房價倒掛,樓盤去化率能達到90%甚至100%,基本要靠搶,‘秒光’。但區域位置稍微偏一點的項目走量就很難了,對分銷渠道的依賴程度很大,能占到70%及以上。”一家TOP30房企蘇州區域項目營銷策劃張鈺(化名)告訴《每日經濟新聞》記者。

          繼4月11日將二手房限售期由5年調整為3年、外地戶口購房社保條件放寬后,4月21日,蘇州再次發布政策:首次使用公積金貸款:個人由45萬元提高到60萬元,家庭由70萬元提高到90萬元。

          盡管政策持續在放松,然而受疫情影響,近期蘇州部分地區新房售樓處、二手房中介門店關閉?硕鹛K州統計數據顯示,截至4月20日,4月蘇州市區商品住宅的供應面積為7.87萬平方米,同比減少93%;成交面積為24.99萬平方米,同比減少74%。

          區域去化兩極分化

          張鈺負責的項目位于蘇州城郊的蘇相合作區,在去年底首次開盤時由于價格相對同區域其他項目具有優勢,因此在蘇州的環線剛需市場非常有競爭力,“首開兩天去化率達40%左右。”

          不過張鈺也表示,那時受疫情影響沒那么嚴重,如果放到如今這個市場情況開盤的話,“很難達到這樣的數據了。”

          受長疫情影響,年后蘇州住建局發文要求:“暫停大規模線下開盤、交付、推廣會等聚集性活動”,此后又隨著疫情變化情況暫停了部分線下售樓部的開放。“基本現在很多售樓處只能線上帶看。”張鈺表示,目前能集中開盤的項目已經不多了。

          據克而瑞監測數據,3月蘇州有9個項目推售,開盤去化率高達60%,算是近半年去化率較高的月份之一。蘇州區域板塊分化行情持續加。簣@區、獅山核心板塊去化表現最好,園區2個價格倒掛盤“日光”;其次是新城板塊,去化率能達到60%~80%;但是絕大多數板塊去化率低于40%,并大量分銷且傭金比例達3%~5%。

          “核心區域價格倒掛盤如園區奧體頤和玲瓏、新區獅山等項目,基本還是要‘搶’的。”張鈺向《每日經濟新聞》記者坦言,“非核心區集中開盤如果能賣到五成就已經是相當亮眼的數據了,能賣到二至三成的也是不錯的項目,當然賣得更差的也有。所以現在非核心區域的樓盤項目,基本上拿了證就滯銷,嚴重依賴分銷渠道。”

          在持續低迷的市場情況下,開發商不得不通過各種優惠吸引購房者,以價換量。“在一些非核心偏遠區域,一些項目借工抵房、員工房方式進行促銷,最低折扣可以打到六折或六五折,非核心、但還過得去的板塊正常折扣在九折至九七折左右,還有一些可以打到七折至八五折。”

          此外,相城區部分項目在八五至八八折的基礎上,還送物業費、車位抵用券、家電等,但去化率低至20%。

          《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢了蘇州鏈家一門店經紀人李達,對方表示,“受疫情以及行業下行影響,今年蘇州很多項目成交量較差,一些項目賣不動,在現有優惠下,還可以再談其他優惠。”

          “基本上現在大部分項目優惠都可以談。”李達舉例道,號稱“北新區第一豪宅”的璞玥風華現房銷售,因為賣得不太好,跟之前相比現在也降了差不多有六七十萬元了。

          10日內兩次松綁樓市

          事實上,今年以來蘇州市場情況并不樂觀。

          克爾瑞數據顯示,1~3月,蘇州市區商品住宅供應面積為101.19萬平方米,同比減少35%;成交面積為140.94萬平方米,同比減少40%。二手房市場成交量也不容樂觀,一季度蘇州市區二手房總成交9853套,較去年同期成交量直接腰斬。

          沒有迎來樓市“小陽春”,進入4月又受疫情影響,蘇州樓市不可避免地迎來“休眠期”,部分新房售樓處、二手房中介門店關閉,直接影響了新房客戶的來訪量和二手房的帶看量。

          截至4月20日,4月蘇州市區商品住宅的供應面積為7.87萬平方米,同比減少93%;成交面積為24.99萬平方米,同比減少74%。而這近25萬平方米的成交量中還包括因此前網簽數據延遲的部分;二手房方面亦如此,4月至今蘇州市區二手房成交套數為1846套,僅為去年同期成交量(4491套)的41%。

          克而瑞蘇州分析師認為,短期內蘇州樓市行情的變化和疫情能否得到有效控制密切相關。如果疫情得不到緩解,樓市仍然會休眠;一旦疫情得以控制,樓市也會慢慢復蘇。

          為刺激蘇州樓市,4月以來,蘇州已連發兩份“松綁”政策。

          4月11日,蘇州發布新政:一是將二手房限售期從5年改為3年;二是非本地戶籍(外地人)在蘇州買房,社保(個稅)不用3年內連續繳滿2年,只要累計滿2年即可;三是外地人賣房后2年內無需社;蚨悊慰芍苯淤彿。

          10天后,蘇州再次放松政策將公積金貸款額度提高:首次使用公積金貸款個人由45萬元提高到60萬元,家庭由70萬元提高到90萬元。

          截至目前,蘇州已經從限售、限購、公積金端開始松綁?硕鸾K分析認為,蘇州疫情基本好轉之后,樓市會回到正軌,但去年四季度以來這種下行低迷的狀態很難在短期內逆轉,因為市場信心需要時間修復,且疫情影響之下,市民的消費觀念將會更加謹慎。

          在張鈺看來,“現在政策救市還只是不痛不癢的層面,市場信心建立、市場好轉任重而道遠。”

          今年一季度蘇州市區無涉宅用地成交。3月28日,蘇州發布今年首批次集中供地公告,推出15宗涉宅用地,總占地面積83萬㎡,總起拍價227億元,將在5月9日、5月10日正式競拍。

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