1. 一季度深圳寫字樓租賃需求放緩 福田、前海片區成去化熱點

        來源:華夏時報 2022-04-22 10:38中投網 A-A+

          2022年一季度,深圳寫字樓平均空置率在連續四個季度下降后再次環比微升至22.8%。

          近期,多家研究機構陸續發布有關深圳一季度寫字樓市場情況報告。其中,第一太平戴維斯報告指出,一季度深圳甲級寫字樓租賃需求放緩,全市季度凈吸納量環比下降82.8%,全市平均空置率在連續四個季度下降后再次環比微升至22.8%。

          仲量聯行也指出,一季度深圳甲級辦公樓凈吸納量約為11萬平方米,環比與同比均減少超過60%,有較大幅度的收縮。

          具體到市場層面,在《華夏時報》記者走訪中,位于媽灣片區的前海世貿大廈工作人員向《華夏時報》記者表示,去年受疫情影響且部分教育企業退租,不然前海世貿大廈的入駐率能達到90%。目前的入駐率為85%。

          供需失衡推升空置率

          供需失衡推升了深圳寫字樓空置率。

          深圳甲級寫字樓空置率受新增供應入市及租賃需求放緩影響。據第一太平戴維斯數據顯示,空置率于季末環比微升0.1個百分點至22.8%,同比下降5.3%。

          在新增供應入市方面。據第一太平戴維斯報告,2022年第一季度,深圳市有兩個甲級寫字樓新項目入市,分別是大成基金大廈、嘉里前海中心二期,新增面積約10.6萬平方米。至此,深圳市寫字樓總存量環比擴張1.1%至939.4萬平方米。第一太平戴維斯預測,二季度深圳將迎來四個新項目入市,約為市場帶來44.6萬平方米甲級寫字樓供應。

          仲量聯行預計,2022年有近160萬平方米甲級供應入市。

          在需求方面,第一太平戴維斯指出,由于受春節假期的影響,以及三月深圳市場因疫情原因接近停滯,深圳一季度凈吸納量環比下降82.8%。“如果沒有疫情影響,我們對今年深圳寫字樓吸納量的預判相對積極。但是三月疫情發生后,我們對全年吸納量的預估打了八折。” 第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇說。

          此外,戴德梁行報告顯示,2022年一季度的租賃成交多由春節前的尋租活動落定。

          專門做寫字樓出租的房地產中介楊羽(化名)向《華夏時報》記者透露,“今年三月份的時候差不多一整個月都沒上班,最近疫情好點了才允許回公司。”

          而在租金方面。第一太平戴維斯數據顯示,一季度深圳甲級寫字樓全市平均租金降至人民幣每平方米182.9元,租金指數環比下降0.9%,同比下降0.6%。

          仲量聯行報告指出,一季度深圳樓宇間租金水平存在分化,成熟片區優質辦公樓入駐情況良好,租金保持平穩或小幅上漲;小部分有租戶外流且樓齡較高的辦公樓,租金持續承壓伴有小幅下調。

          “現在很多寫字樓出租會降低每平米的租金,但是它的使用率也是降低的,如80%降到70%,而租客租寫字樓需要更大的面積,實際算起來,租戶的實際租金其實沒降多少。” 楊羽告訴《華夏時報》記者。

          謝靖宇向《華夏時報》記者透露,這主要是受2022年百萬量級新增供應及疫情復發的影響,市場仍面臨較大去化壓力,深圳全市空置率預計再度上升,而全市平均租金預計持續下跌。

          “不過,等供應高峰期過去,租金可能會回升。”謝靖宇補充道。

          福田、前海片區是去化熱點

          據第一太平戴維斯數據,福田、南山的寫字樓平均租金位居深圳市前列。一季度福田寫字樓平均租金為207.3元/平方米/月,而南山寫字樓平均租金為173.3元/平方米/月。

          而戴德梁行數據顯示,從區域分布上看,前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融業需求,是金融業最為偏好的兩大片區。前海、福田仍將是去化熱點。

          《華夏時報》記者近日實地走訪前海媽灣片區時發現,媽灣片區大部分寫字樓均已投入使用,

          早高峰的地鐵坐滿了人,而部分寫字樓在9點25分的時候需排隊進辦公樓。

          走訪期間,位于媽灣片區的前海世貿大廈的工作人員向《華夏時報》記者表示,去年受疫情影響且部分教育企業退租,不然前海世貿大廈的入駐率就達到90%。目前的入駐率為85%。

          而據第一太平戴維斯報告,一季度寫字樓市場的活躍需求主要集中于信息技術、金融及零售與貿易行業。TMT及金融行業仍將是租賃需求主力。

          《華夏時報》記者實地考察發現,像招商前海國際中心等寫字樓目前已經入駐的企業多數為科技型企業,同時還有部分供應鏈、金融業企業。

          楊羽也向《華夏時報》記者證實,媽灣片區主要入駐的企業主要是科技、跨境電商和物流供應鏈類型,順豐總部也位于這個片區。

          據了解,去年11月深圳市前海管理局印發了關于《深圳前海深港現代服務業合作區促進產業集聚辦公用房資金補貼辦法》的通知。

          通知提到,經前海管理局認定的總部企業;或屬于金融業、現代海洋產業、會展商貿物流業、科技服務業、新型國際貿易、數字與時尚產業、專業服務業等前海合作區鼓勵發展的產業(房地產開發企業除外)的機構可申請辦公用房扶持資金。

          媽灣片區大部分寫字樓招租的時候,如前海世貿大廈、招商前海國際中心等都會強調政府資金補貼這個點。

          “福田中心區因為金融行業集聚效應明顯,所以仍能吸引較多企業入駐。”楊羽對《華夏時報》記者說道。

          “2021年TMT與金融雙核驅動下全年凈吸納量超130萬平方米。”仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示。

          而仲量聯行華南區研究部總監曾麗則指出,TMT及金融行業在去年經歷了階段性擴張高點后,需要一定的時間填滿預期擴租的空間。因此,今年整體新增需求增速較去年將出現一定程度的放緩。

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